“924政策”以來，市場反彈明顯，新房和二手房的月度成交量在12月均創下年度新高。進入2025年，新房成交季節性回落，前三周基本回到去年同期水平，后續持續性需要重點關注。二手房成交量雖有回落但幅度相對不大，并創下近六年的同期新高。但我們認為當前二手房很大程度上是“以價換量”的弱效果。12月二手房價格環比上漲城市比11月減少一個，且二線城市房價環比跌幅擴大，顯示房價端的止跌并不穩固。分城市來看，一線城市周度成交量在2025年初下滑后，前三周基本保持穩定，而大部分二線城市周成交量在最近兩周再度下臺階。

展望來看，通常春節前是傳統的銷售淡季，未來兩三周成交量大概率逐步回落，因此，我們更應關注節后的銷售情況。此外，春節后至一季度末也是重要的政策窗口期，如要保證市場的持續反彈，離不開增量政策的大規模落地實施以及宏觀政策組合拳發揮協同效應。

一、市場近況：今年以來新房大幅回落，二手房呈現出“以價換量”弱效果

“924政策”以來，2024年四季度的銷售市場呈現出持續反彈的趨勢，新房和二手房均在12月創下年度新高。新房方面，2024年四季度30大中城市銷售面積同比增長12%，環比三季度增長69%。二手房方面，2024年四季度13城銷售面積同比增長45%，環比三季度亦增長48%。

2025年以來，新房受季節性因素影響出現大幅回落，銷售量基本回落至去年同期水平。1月1日-20日，30大中城市日均成交面積環比去年12月下滑48%。今年以來累計成交量相較去年同期下滑0.4%，較2022-2023年同期均值下滑近四成。二手房成交量雖也邊際回落但幅度相對不大，并創下近六年的同期新高。1月1-20日，雖然13城二手房日均成交面積環比12月下滑23%，但相較去年同期增長了55%，同時成交量創下近六年的同期新高。

圖1：30大中城市商品房日度成交：萬方（7日移動平均）

資料來源：WIND、招商銀行研究院

圖2：13城二手房日度成交：萬方（7日移動平均）

資料來源：WIND、招商銀行研究院；

注：根據高頻數據的可得性，13城包括北京、深圳、上海（2024年以后加入）、杭州、蘇州、成都、大連、青島、廈門、南寧、佛山、東莞、揚州

但我們認為當前的二手房反彈再次呈現出“以價換量”的弱效果。目前統計局房價指數更新至12月，“924政策”之后房價端也出現了一定的修復，具體表現在一線城市二手房房價環比三個月上漲，二線、三線城市房價環比跌幅收窄。但12月的房價走勢顯示出持續上漲動力略顯不足，止跌基礎或仍不牢固。12月一線城市房價漲幅微幅回落，二線城市房價跌幅有所擴大。此外，二手房價格環比上漲城市相較11月減少一個。

圖3：70大中城市及分城市能級二手房房價情況

資料來源：WIND、招商銀行研究院

二、分城市能級：2025前三周一線城市成交量相對穩定，二線城市再度回落

“924政策”之后，重點一二線城市的房地產市場均展現出一定的活躍度，且多數城市在12月創下年內新高。一線城市中，深圳無論新房還是二手房均呈現出較強的反彈。北京、上海表現次之，其中北京的新房市場反彈力度較大，而上海的二手房市場表現相對較強。廣州僅在新房市場有一定表現，其二手房市場的表現在我們所選樣本城市中表現最弱。二線城市除青島以外，其他城市整體表現良好，成交量均有一定的反彈。

今年以來，一線城市整體回落幅度較小且近期有企穩跡象，二線城市回落幅度較大且周度成交量在近兩周再度下臺階。具體來看，一線城市， 2025年前三周，除廣州的新房以外，其余城市周成交量基本保持穩定。二線城市，今年以來累計回落幅度較大，其中杭州/蘇州/青島新房1月日均成交已回落至2024年9月的水平。2025年前三周，除成都/青島新房、廈門二手房以外，其余城市最新兩周成交量相較2025年第一周再度大幅回落。

表1：分城市高頻銷售情況跟蹤

資料來源：WIND、招商銀行研究院

三、統計局數據：12月延續改善，新房年度成交回落至2009年水平

統計局數據顯示，12月單月商品房銷售面積、銷售額同比分別為-0.5%、2.4%，基本延續10月份以來的修復態勢。2024年全年商品房銷售面積為9.7億方，銷售額為9.7萬億，同比分別下降12.9%、17.1%，其中銷售面積回落至2009年的水平，相較2021年高點下降了46%。盡管當前房地產市場出現一定反彈，但在供給縮量、二手房分流新房及反彈持續性仍需進一步觀測的情況下，預計2025年商品房銷售將繼續負增長，銷售面積、金額同比分別為-7%~-8%、-9%~-10%。

圖4：商品房單月銷售面積及同比增速

資料來源：WIND、招商銀行研究院

圖5：商品房年度銷售面積及同比增速

資料來源：WIND、招商銀行研究院

四、展望：關注春節后反彈的持續性，政策仍需相機抉擇持續發力

展望來看，考慮到春節前為市場傳統淡季，預計新房及二手房交易量在接下來兩三周內仍將逐步回落，我們更應關注春節后的反彈的持續情況。春節后至一季度末也是重要的政策出臺窗口期，如果要保證市場的持續反彈，離不開增量政策的大規模落地實施以及宏觀政策組合拳發揮協同效應。

“924政策”之后，驅動市場反彈的原因主要有兩個：一是一線城市的政策松動，二是市場預期的轉變，其中后者更為主要。“924”之后一線城市相繼下調首套、二套房首付比例，同時北上深放松外圍區域限購及購房資格，而廣州更是全面放松了限購政策。但我們認為本輪反彈更多是因為市場預期的轉變。去年9月末的“止跌回穩”是本輪下跌周期以來對房地產最積極的政策表態，多部委聯合提出的“四四二【注釋1】”組合拳也為房地產市場注入信心和動能。部分熱點二線城市在沒有增量放松政策出臺的情況下，依然也出現了較強的反彈。后續若想反彈延續，政策仍需持續發力，托底市場預期。

注釋

1、“四個取消”取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準；“四個降低”降低公積金貸款利率、住房貸款首付比例、存量貸款利率和“賣舊買新”換購住房稅費負擔；“兩個增加”新增 100 萬套城中村改造貨幣化安置和增加“白名單”項目信貸規模。

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本期作者

楊偵譽行業研究員

責任編輯|余然