21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

由于供應充裕，需求恢復緩慢，北京寫字樓市場繼續處于深度調整狀態中。

高力國際近期發布報告顯示，2024年北京寫字樓市場的需求正在恢復，全年凈吸納量（新增租賃面積減去撤回面積）超過33萬平方米，較2023年大幅增長275%。

但近兩年，北京寫字樓市場新增供應量達到87萬平方米。相較之下，市場依然處于高空置率的環境下。受此影響，北京寫字樓市場租金繼續下滑。

另一家機構仲量聯行也表示，2024年，北京寫字樓市場繼續呈現出空置率提升、租金下滑的趨勢。在激烈的市場競爭下，加大租金讓步幅度換取出租率成為大部分業主的共識，以更多激勵政策來吸引或保留租戶的意愿也在不斷增強。

這也是重點城市寫字樓市場的縮影。多家機構指出，有效需求不足仍是困擾寫字樓市場的主要問題，這也使得去年的市場繼續處于深度調整階段。但隨著監管層不斷釋放穩經濟信號，未來寫字樓市場的需求有望繼續提振。

金融、科技仍是需求主力

近幾年來，北京寫字樓市場保持著充足的供應，但受各種因素影響，需求始終處于緩慢恢復的狀態。

高力國際指出，最近兩年（2023年和2024年）北京寫字樓市場的新增供應量達到87萬平方米，而同時期的凈吸納量不過41萬平方米。疊加存量的空置面積，市場依然處于高空置率的環境下。

按照該機構的統計，至去年末，北京寫字樓市場的空置率為20%，由于去年需求升溫，同比僅上升0.2個百分點。同期，北京寫字樓的凈有效租金為251.8元每月每平方米，同比下降16.1%。

“甲級（寫字樓）市場的租金已經降到了2011年的水平。”高力國際表示。

仲量聯行的統計則指出，截至2024年底，北京甲級辦公樓空置率為12.6%，環比上升0.7個百分點。同期，北京甲級寫字樓市場的租金有兩位數的降幅。

由于統計口徑不同，兩家機構得出的具體數據有所差別，但供大于求、以價換量的結論是一致的。

近些年，北京寫字樓市場的需求集中在金融、科技、專業服務等領域，去年這些需求依然是市場主力。具體來看，證券公司整合辦公場所，帶動金融行業的租賃成交。以游戲、人工智能為代表的科技互聯網行業需求也保持溫和回升。

從所有權性質上，高力國際數據顯示，在2024年超過5000平方米的大宗租賃成交中，搬遷類企業的需求在面積和數量上占比均超過了六成。在這些搬遷類大宗成交中，國央企占比高達59%，民企占比37%，外資占比僅4%。

作為市場最核心的指標，北京寫字樓租金下滑背后，是供應方之間的激烈競爭。21世紀經濟報道記者了解到，北京部分甲級寫字樓的租金已經降至乙級樓宇的同等水平，這也促使一些商戶在去年向甲級寫字樓回流。

市場延續弱復蘇態勢

就全國范圍看，2024年，熱點城市寫字樓市場有著與北京類似的表現。

中指研究院指出，去年寫字樓市場需求延續2023年的恢復態勢，需求弱復蘇，尤其是人工智能、生物科技等高新技術企業的租賃需求有所回升。但總體來說，存量項目需求不足依舊是當前困擾寫字樓市場的主要問題。

具體而言，金融、科技、商務服務業占據寫字樓租賃市場需求的半數以上，繼續位居主力，商務服務業的占比已經有所下降。此外，建筑和房地產業的租賃占比也有所下降。

受此影響，“以價換量”仍是寫字樓市場的主要表現。但該機構指出，這一策略的效果邊際遞減，重點城市寫字樓租金持續調整，累計跌幅較2023年有所擴大。

從空置率來看，熱點城市寫字樓市場的空置率普遍維持在兩位數的水平。其中一線城市寫字樓市場的空置率最低，重點二線城市則有所分化。中指研究院表示，杭州、蘇州的空置率相對較低，重慶、天津、武漢、青島、長沙等地則較高。

過去多年來，重點城市供應了較大規模的商辦類地塊，為這些城市增加了可觀的寫字樓供應。近兩年，商辦類地塊的出讓規模已明顯下降，且頻繁遭遇流拍流標。

多位從業者向21世紀經濟報道記者指出，消化存量是當前商業地產市場的主要任務，這仍要寄望于需求的復蘇。

去年末，監管層表示，將在2025年實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，穩經濟的信號不斷釋放，這將有利于寫字樓市場需求的恢復。

但仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示，政策效能的傳導與轉化尚需時間，寫字樓市場有效需求不足的突出癥結仍待破解。他認為，北京寫字樓市場將繼續處于以價換量階段，2025年北京甲級辦公樓租金將繼續下調。

就整體市場而言，中指研究院表示，寫字樓市場或繼續處于底部盤整期，延續2024年的弱復蘇狀態，短期內租金或難改下跌態勢。