21世紀經濟報道記者 黎雨辰 北京報道

時隔兩年，公募REITs再次在監管的系統工作會議中刷了一波“存在感”。

1月13日，中國證監會召開2025年系統工作會議，總結2024年工作，深入推進巡視整改，研究部署2025年重點工作。會議提到，回望2024年，資本市場呈現出了一些積極而深刻的變化。

而在其中，證監會特別指出：“交易所市場債券融資13.43萬億元，公募REITs市值創歷史新高”。在部署2025年五大重點工作時，會議再次提到，要“提高產業債融資比重，加快REITs市場建設”。

“證監會在年終總結時提到REITs市值再創新高，是一種比較罕見的提法。”有公募REITs投資機構人士表示。

市值是市場發展水平的重要衡量指標，對于新生市場而言尤甚。此次監管聚焦市值、特別回顧了公募REITs2024年的發展成果，傳遞出怎樣的信號？在加快REITs市場建設方面，又有哪些值得期待的路徑？

2024年總市值接近翻倍

作為資本市場的新興細分領域，2024年，我國公募REITs逐漸過渡到常態化發行，其總市值也跑出了“加速度”。

Wind數據顯示，截至2023年年末，我國29只公募REITs的總市值為823.34億元。而在2024年年末，上市公募REITs已經增長至58只，總市值則達到1563.99億元，接近翻倍。

而此次證監會在2025年系統工作會議中，特意提到公募REITs市值的“歷史新高”，又該如何解讀？

瑞思不動產金融研究院院長朱元偉向21世紀經濟報道記者指出，中國REITs市場的發行規模和市值創歷史新高，是REITs進入常態化發行階段、有序推進的結果。

在朱元偉看來，從市場建設的角度出發，無論是市場的流動性，還是參與機構的投研力量配置，都會把市場規模作為重要考量因素。對一個市場的健康發展而言，盡快達到便于吸引市場機構參與的規模非常重要。

與此同時，監管部門此次在表述上突出“市值”而非“發行規?！?，背后也體現出一定價值取向。

“市值聯系著兩端，一端是資產方，在國資委和證監會反復提出市值管理的大背景下，市值提升有利于鼓勵資產方更多的參與市場，為市場的穩健擴容提供資產基座；另外一端是資金方，在穩健分紅的同時市值不斷走高，讓投資人有賺錢效應，才會吸引更多的投資人加入市場，推動市場的良性擴容。”朱元偉稱。

中金基金創新投資部負責人劉立宇則認為，證監會首次提及REITs市值規模創歷史新高，可能傳達出三個信號——政策支持力度有望持續加大、市場活躍度與投資者參與度有望持續提升、REITs市場規模有望繼續擴大。

“政策的推動使得公募REITs的發行更加順暢和高效，為市場的擴容和市值的增長提供了有力的政策保障。”劉立宇告訴記者，“對REITs的產品特性、底層資產的研究不斷深入，讓投資者對于公募REITs的認知和長期投資價值日趨理性。同時隨著公募基金、社保基金、養老金等長期資金的逐步入市，REITs市場參與度和活躍度有望邁上新臺階。”

談及公募REITs市場在2024年市值年內大幅提升的原因，國君資管向記者提到了幾點：一是公募REITs具有相對穩定的現金流，收益水平相對良好，在利率下行期配置價值凸顯；二是REITs的風險收益水平與債券和權益存在差異，從大類資產配置效率的角度來說，越來越成為主流投資人的配置選擇。

此外，國君資管還指出，2024年公募REITs市場關注度和成交活躍度穩步提升，市場定價中非理性波動持續減小，為機構投資人配置和交易提供更加良好的市場環境；同時年內OCI政策落地，也吸引增量資金加速入場。

監管護航“穩增長” 

事實上，作為資本市場穩增長大局的關鍵一著，公募REITs自2020年以來，多數時間在證監會系統工作會議中占據一席之地。

而從歷年會議的相關表述中，不難一窺監管部門對該金融創新領域的最新部署方向，與公募REITs市場不同階段的發展態勢。

21世紀經濟報道記者注意到，2020年，證監會在系統工作會議中最早提到了“穩妥推動基礎設施REITs試點”。同年4月，發改委和證監會聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著我國公募REITs發展正式起步。

在2021年年初，我國尚未有公募REITs發行，監管在當年的系統工作會議中也并未對這一產品直接“點名”。但在“穩”與“進”的統籌方面，會議提出要“以更大力度推進投資端改革，加大權益類基金產品供給與服務創新力度……優化中長期資金入市環境”，為同年6月首批9只公募REITs項目的上市埋下了伏筆。

2022年，證監會在系統工作會議中提到，“推動拓寬基礎設施公募REITs試點范圍”。同年，證監會同國家發展改革委等相關方，共同制定了加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施。

2022年，共有13只公募REITs產品成立并上市交易，并因為稀缺性和獨立于股債市場的行情而成為“爆款”。截至2022年底，我國上市公募REITs累計募集規模為783.61億元，總市值達到855億元。

2023年，證監會則提出“大力推進公募REITs常態化發行”。但經過前兩年過熱的漲幅后，REITs市場在當年難以擺脫顯著的回調趨勢，底層資產的修復與分化成為當年的主旋律。

在2024年證監會系統工作會議中，公募REITs短暫淡出了會議內容。不過此后的一年，在消化了先前非理性定價所帶來的市場波動后，2024年公募REITs審批加速，新產品發行、老產品擴募頻出，二級市場明顯修復，市場情緒也重新回暖。

數據顯示，2024年全年，中證REITs全收益指數漲幅為11.68%，成立超1年的29只REITs中，有26只均取得正收益，全市場規模也邁過了千億元。同期，公募REITs市場新增首發項目共29只，占已上市標的數量的50%，募集規模約655億元，約占總發行規模的39.4%。

2025年伊始，公募REITs不僅重新被證監會系統工作會議提及，其市場發展成果也首次出現在工作總結一節中。在多位受訪人士看來，監管相關工作部署或將支持公募REITs的市場熱度在新一年中進一步提振。

“我們期待2025年REITs市場能夠繼續保持強勁的發展動力和高度的市場關注度，各參與方共同推進公募REITs的高質量發展。”國君資管表示。

多維度展望2025年REITs市場建設

除了2024年工作回顧外，在證監會2025年資本建設的五大重點中，公募REITs市場建設也再被提及。

具體來看，在“強化功能發揮，有力支持經濟回穩向好”這一部署下，證監會提出，要制定資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見。抓好“創投十七條”“科創板八條”等落地實施，發展多元化股權融資，培育壯大耐心資本。同時，提高產業債融資比重，加快REITs市場建設。

繼12月以來走出一波較為迅猛的上行行情后，2025年前兩周，公募REITs依然整體保持了穩中有進的態勢，市場情緒較為樂觀。截至1月13日，中證REITs全收益指數開年以來的漲幅為2.44%，全市場58只產品市值較2024年年末進一步提升至1618.27億元。

在常態化發行機制下，多位受訪人士指出，“預計2025年REITs市場將進一步提質擴容，我國公募REITs市場的項目類型將日趨多樣化，為資本市場提供更加多元化的投資選擇。”

國君資管認為，2024年以來，不同類型的REITs以及同一類型下不同的REITs標的，在二級價格走勢上出現了明顯的分化。但展望2025年，在大的利率和宏觀經濟背景下，REITs市場整體還是具有比較強的發展潛力。

“一級市場方面，可能越來越多的創新資產會被推向市場，給投資人更多的投資標的選擇，持續增加REITs資產的配置價值和重要性；二級市場方面，隨著投資人數量、配置資金量的提高，市場定價的有效性也會持續提升，非理性波動逐漸降低，有利于專業投資人的配置和交易。”國君資管表示。

朱元偉則指出，從此次監管對市值的強調出發，后續REITs市場建設的重點之一，或在于高質量擴容。

“除了把越來越多的資產類別納入REITs市場之外，更重要的是鼓勵已經發行的REITs盡快擴募，把個股規模做上去，有利于市場流動性增強，改變目前國內REITs個體規模偏小、多以單一項目為底層資產的現狀，利于提高市場的整體穩定性。”

劉立宇還表示，在加快REITs市場建設方面，2025年有三個較為期待的方向：

一是政策層面的專項立法推進。專項立法將為 REITs 市場的規則明確化和標準化提供契機，從而提升市場的透明度和規范性，吸引更多的投資者進入市場，形成良性競爭，促進市場的進一步成熟。

二是市場層面資產種類的進一步豐富。隨著市場教育深度廣度的增加，一方面更豐富的資產類型會不斷推出，特別是一些新型基礎設施類型，如數據中心、儲能設施、文旅基礎設施等均較為可期；另一方面，隨著REITs市場已經逐漸跑出了“好學生”，未來一年優質項目的擴募也會成為市場容量上升的重要方向。

三是投資層面有望迎來更豐富的投資工具，包括REITs指數基金等可能取得試點突破，保險、社保等長線投資人的關注度和投資規模也有望出現突破等。