李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
2024年年底召開的中央經濟工作會議及全國住房城鄉建設工作會議明確，2025年將持續用力推動房地產市場止跌回穩。筆者認為，2025年是商品房市場止跌回穩的關鍵期，需要乘勢而上，徹底鞏固穩定的預期和態勢。
樓市止跌回穩態勢已成，但基礎仍需夯實
剛剛過去的2024年，全國商品房市場經歷了“先季節性反彈、然后明顯下探、四季度觸底企穩”的態勢。分季度來看，一季度環比2023年四季度下降15.82%，二季度在春節后季節性反彈的帶動下，環比增長11.38%，三季度環比下降11.41%。9月底明確了止跌回穩的新基調，9月29日后啟動“四個取消、四個降低、兩個增加”等增量政策，四季度環比增長約10%。
從單月來看，根據住建部監測數據，2024年10月、11月新建商品房交易網簽面積連續2個月同比、環比雙增長，止跌回穩跡象明顯。重點城市年底翹尾行情更明顯。
如果看二手住房市場，止跌回穩的趨勢更明顯。根據克而瑞的數據，在2023年高增長的基礎上，2024年四季度，35個重點監測城市的二手住房成交面積預計為6669萬平方米，環比上升23%，同比增長28%。2024年全年二手住宅累計成交22615萬平方米，同比正增6%。35個重點城市二手住房占全部住房交易的比重，從2023年的53.7%增長到2024年的61.3%。
考慮到存量時代下居民購買二手住房的普遍性，將新建住房與二手住房交易量加總來看，全國商品房市場止跌回穩的態勢已形成。不過，止跌回穩的基礎還待進一步夯實。
首先，止跌回穩的范圍不均衡，一線城市，成都、杭州等重點城市回穩跡象更加明顯。其次，庫存存在壓力，根據克而瑞的數據，2024年11月末，百城在售新房去化周期達26.7個月，環比降2%，同比上漲26%。再次，銷售端回穩傳導至前端開工和土地市場還待發力。比如，全國新建商品房累計新開工面積跌幅連續兩個月擴大，2024年1~9月、1~10月和1~11月分別為-22.2%、-22.6%和-23.0%；根據中指院的數據，300城1~11月土地出讓面積同比下跌21.5%，跌幅比2023年全年跌幅（-16.1%）大。最后，從高頻數據看，受歡迎的新房項目去化后，市場有慣性回落的態勢。
2025年是商品房市場止跌回穩關鍵期
住建部明確2025年將持續用力推動房地產市場止跌回穩?！俺掷m用力”的用語，意味著回穩的基礎還待夯實。具體措施上，一是著力釋放需求，主要是把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量和增量政策堅決落實到位；二是著力改善供給，商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。
目前看，2024年9月底以來一攬子政策發布實施以后，傳統的在需求端紓困，如降低按揭首付和利率、收縮住房限購范圍、降低交易稅費、加大公積金扶持等旨在“降門檻、降成本、提預期”的政策空間已收窄。接下來，關鍵是要落實前期部署的增量政策。比如，加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模。再比如，推進存量低效閑置土地盤活，推進收購存量在售商品房做保障性住房等，政策上也明確了可以應用專項債、專項借款、再貸款等新型貨幣政策工具推動存量盤活。
這些增量政策多為2024年5月17日國務院政策例行吹風會上的部署，但后續落地效果不佳。主要原因在于：一方面無論城中村改造及貨幣化安置，還是推進存量土地和房屋盤活，均需要住建、財政、自然資源、發改、金融等多部門協作，涉及具體項目“申報—審批—投放”等多個環節。比如，新一輪城中村改造擴大到300個地級市，但最新要求改造項目要嚴格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的征收補償方案、資金平衡方案等。由此，一個城中村改造項目從項目入庫到規劃設計和審批，再到投融資落地，最后到拆遷安置等，不僅周期非常長，而且兩個方案還要得到各方認可。
另一方面，無論城中村改造，還是存量物業收購收儲，都需要確保申報項目的資金在投入產出上是平衡的，這是發行地方政府債券、投放專項借款和再貸款的依據。但是，商品房市場止跌回穩的基礎還需要夯實，購房需求波動性較大，各項成本（城中村改造成本、收購存量物業的成本）還在高位的情況下，市場化原則導致資金投入的意愿受阻。
但同時，結構性需求潛力還很大，比如城中村村民市民化的需求，居住在城中村中的新市民、年輕人扎根城市的需求。對于城中村改造來說，拆除重建、拆整結合和綜合整治等三種改造模式，圍繞拆遷安置、土地整合、市政設施補短板、保障房建設、商品房項目開發等，都有巨大機會。此外，近年來產業結構變遷和就業環境變化，待保障人群有所增加，保障性住房缺口較大。經過近三年調整，存量土地和房屋價格降到低位，供需匹配就能產生增量需求。
為推進城中村改造和存量盤活，除創設新的金融產品，允許地方政府專項債用于城中村拆遷安置、存量收購收儲之外，規劃、土地等方面也應出臺扶持政策。比如，片區改造容積率調劑、未開發土地調整規劃條件，包括降低商辦和車位比例、調整容積率或用途（商辦改住宅、改租賃等）；業主單位不愿開發的，可流轉出去，政策上提供帶押過戶、預告登記轉讓、土地分宗等。
加大樓市政策創新力度
與傳統的政策相比，上述政策需要多部門協作，流程環節多，要求資金平衡，需要探索新模式。對此，黨的二十屆三中全會提出，完善宏觀調控制度體系，增強宏觀政策取向一致性。2024年的中央經濟工作會議在部署2025年的工作時，提出系統集成、協同配合。目前來看，各部門基于政策導向一致性的激勵和協作機制還待完善，這項工作也進入到行政績效考核中。
在供給端，除了存量盤活，還包括合理控制新增房地產用地供應。目前，市場止跌回穩的基礎之所以還待夯實，與在售庫存規模大，開發商為了保交付、保資金鏈而折價出貨有關。根據克而瑞數據，盡管2024年10~11月商品房銷售端好轉，但11月末百城新房去化周期高達26.7個月，同比上漲26%。如果將已開工未批售部分算在內，庫存壓力不容小覷。
因此，2025年各地要嚴格落實控制增量的政策，根據在售庫存、在建庫存、土地庫存等消化周期，決定新房批售規模、開工節奏和供地水平。凡是庫存消化周期較大的，就要控制批售、開工和供地的節奏和規模。當然，無需全市一刀切來推進這項工作，可以劃分行政區域或片區，結合區域內商品房供需總量、結構（不同戶型）的動態變化，精細化地調整供給端。
政策制定要精細化，這是未來商品房市場止跌回穩的保障。比如，即便交易量對價格止跌有積極效果，但如果開發商大量推出工抵房、二手房市場大量產生法拍房，而這些房子的價格大約為一般市場交易價格的八折，這不僅會下拉房價，而且也對市場預期造成沖擊。因此，在收購存量在售新房時，可以優先收購那些可能會產生工抵房的新房項目；收購二手房做保障性住房時，也可以收購法拍房，這樣做不僅能降低收購的成本，還能達到穩房價的目的。
根據全國住房城鄉建設工作會議，推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度，這是2025年的另一項重點工作。會議明確了2025年房地產新發展模式的5項重點工作：一是著力優化和完善住房供應體系，加快發展保障性住房；二是推動建立“人房地錢”要素聯動新機制，促進供需平衡、市場穩定；三是有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管；四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度；五是完善房地產全過程監管，整治房地產市場秩序。
近期的紓困政策，不管是存量政策，還是增量政策，旨在穩定中短期商品房市場。要徹底實現止跌回穩，必須要訴諸長效機制構建，這就是新發展模式。需要注意的是，一方面，新發展模式能提高供給的有效性，匹配新增住房需求；另一方面，新發展模式能夠避免舊模式下的諸多問題，比如供求錯配、供應成本高、貨不對板、配套設施差等，從而提振市場的信心。
當然，這些改革事項不一定在2025年全面推進，但部分改革事項必須要有實質性的進展，讓市場看到商品房市場改革的前景，增強市場對止跌回穩的信心。比如，探索現房銷售提了很多年，但據調研推進進度不理想，直接原因是開發商積極性不高。筆者認為，關鍵是政策加大創新，如降低土地出讓底價，確保凈地出讓、拿地即開工，現房項目直接進融資“白名單”等。
在提高開發商參與現房開發銷售的積極性，降低現房開發成本的同時，城市政府和開發商這兩個層面，都要做好“以需定供或定建”，掌握現房需求的潛力。城市層面，在土地供應時，要掌握片區內現有及未來供應的住房產品競爭態勢、消化情況，判斷現房需求潛力，以此作為供地和項目規劃的依據；房企層面，要根據同期新房銷售情況，掌握現房的空間和產品模式。
總之，2025年是商品房市場止跌回穩的關鍵期，需要乘勢而上鞏固回穩的基礎。值得注意的是，在2024年傳統紓困政策應出盡出的情況下，2025年除繼續落實這些政策外，更重要的是以政策取向一致性，實現部門間系統集成、協調配合，從而落實增量政策。在市場端，一方面開發商要善于發現需求，打造低成本、配套好的“好房子”，滿足需求；另一方面，政府要對難去化的項目推進公共設施補短板、推進老舊小區改造，匹配需求端的訴求。同時，各地要通過加大住房保障力度、推動教育均等化留住人口，培育可持續的住房消費動力。
