21世紀經濟報道記者柳寧馨  杭州報道

2021年畢業后來杭州工作2年的小紅（化名），今年年初在杭州購買了首套房。

她告訴21世紀經濟報道記者，“作為新杭州人，我對住房有剛需，去年先關注二手房，沒找到合適的價位和房型，后來通過朋友介紹、經新媒體平臺了解新樓盤，趁著樓市比較低迷，就入手了。”

計劃買房的一年多內，小紅也經歷了杭州樓市由高漲期轉向低谷期，這也是近一年來眾多強二線城市房地產市場的變化縮影。在房地產供需關系發生轉變的情況下，今年下半年，強二線城市頻頻調整房地產政策，取消或部分取消限購政策，調整土地限價、新房限價政策。

大量房產去庫存仍然艱難。根據國家統計局最新公布的數據，今年前11個月，全國商品房銷售面積同比增速為-8.0%，相比前9個月的-7.8%跌幅繼續擴大，同期，全國商品房待售面積同比增速為18.0%，出現了連續27個月的同比正增長態勢。

此前，為了抑制炒房、穩定市場，我國對房地產嚴格調控主要采用限制性樓市調控政策，主要包括限購、限貸、限售、限價以及限商，其中，限購、限價的政策信號導向更加明顯。當前，這一政策導向明顯轉變，今年全國基本已全面執行首套住房“認房不認貸”政策，強二線城市比如杭州、南京、蘇州、廈門、成都等紛紛放松或放開限購，也出現部分放開限價。

杭州樓市“下半場”繼續放松

12月14日，北京、上海分別調整優化了房地產政策，包括降低首套、二套住房首付比例等。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，一線城市放松樓市調控政策，對強二線城市可能帶來影響，“越是在房地產行業下行階段，購房者就更愿意在高能級城市購置房產，對于尋求資產保值的人群而言，一線城市購房門檻下降會釋放一波在當地的購房需求?！?/p>

對于成都、杭州、廈門等強二線城市而言，未來樓市走向將如何發展？21世紀經濟報道記者近期走訪了杭州多個售樓處和房地產中介處，了解以杭州為代表的房地產市場具體情況。

在眾多強二線城市中，杭州樓市情況有一些特殊性，一是因為此前大量投資客涌入杭州，“炒房”氛圍形成杭州樓市的高漲勢頭，尤其在一二手價格倒掛的市場上，杭州新房“萬人搖”時常出現；二是杭州的土地財政依賴度常年居于全國前列，此外杭州住戶杠桿率也非常高，房地產市場的穩定走勢對城市發展十分重要。

當房地產市場下行趨勢明顯時，除了一二線城市樓市政策體現明顯政策信號，杭州如何調控、何時調控成為其他強二線城市的重要關注點。

杭州我愛我家置業顧問胡經理告訴21世紀經濟報道記者，2009年-2016年，杭州主要是階段性“炒房”，房企快速拿地、建房交付，投資者迅速入市、增加杠桿，為了抑制房地產市場過熱，杭州2018年正式實行搖號購房政策，也催生了“萬人搖”這個新名詞。

據杭州日報報道，在2018年-2021年三年間，杭州樓市出現32次“萬人搖”，一二手價格倒掛明顯。例如，錢江世紀城板塊的融信保利創世紀新房高層均價為34700元/平方米，近期高層二手成交均價在65000元/平方米以上，未來科技城板塊的華夏四季新房高層均價為26500元/平方米，近期高層二手成交均價在45000元/平方米左右。

不過，隨著整體房地產市場下行，杭州樓市的嚴格調控逐漸松動。今年上半年，杭州樓市政策較早過渡到“按區施策、一區一策”方向，調整差異化限購范圍。

杭州亞運會結束后，10月16日，“杭六條”出臺，重點調整限購范圍，住房限購范圍縮小為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區，全城降低首付比例。此外，杭州10月25日再次調整了公積金政策，限購區首套首付比例最低為25%，非限購區最低為20%。

而最新的政策是，杭州放開了土地限價、部分取消新房限價。11月9日，杭州出臺土地新政，取消土地限價，恢復“價高者得”的競價方式，同時富陽、臨安、臨平、錢塘四區取消新房限價，但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區新房限價仍保持不變。這意味著在2016年后，杭州土地出讓再次恢復“價高者得”。

“搖號”在一定意義上成為過去式。此次取消新房限價的富陽、臨安、臨平、錢塘四個區中，絕大部分樓盤已經不需要搖號，即便搖號也都是超高中簽率，限價已不具備市場實際意義。

小紅通過多方了解比較，確定了意向樓盤，幸運的是她第一次搖號就買到了房子，“我當時想盡量靠近杭州中心位置，加上在蕭山區北邊住習慣了，于是買了靠近錢江世紀城的寧圍區塊?！?/p>

小紅也透露，由于目前杭州西湖和錢江新城板塊房產價格太高，而濱江很多地方基建有待完善，其實可選擇的地方不多，杭州的核心區購房成本對剛需購房者仍然過高。

寧圍板塊一個新樓盤銷售人員告訴21世紀經濟報道記者，這個樓盤此前需要搖號，但去年房地產行情不好，限購放開后稍微好了一些，目前待售新房都有機會買到。

“這邊的主要購買人群是在錢江新城、奧體中心和濱江上班的人，他們手上有300萬-400萬元的購房預算，其實選擇很有限，如果對地段有要求，基本就是錢江世紀城毗鄰板塊，錢江世紀城核心區大部分是改善型房源，戶型更大、總價更高，總價基本在550萬元以上?！痹摌潜P銷售人員說。

強二線城市逐步放開限購、限價

以最新的房地產政策走向看，放開限購、限價是強二線城市的趨勢。目前，包括杭州在內的16座城市已經不再設地價上限。

過去幾年，強二線城市除限購之外的調控政策均出現松動。去年12月以來，多個熱點城市著眼于調整樓市限購政策，但仍以優化為主，有城市選擇在限購方面放松，同時收緊限售。

今年，強二線城市則重點在限購方面打開政策口子。

今年下半年，新一輪樓市調整明顯開啟。7月24日，中央政治局會議定調，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。隨后，8月底，央行發布房貸利率新政，包括一線城市在內全國各城市宣布執行“認房不認貸”政策。

9月上旬，房地產調控政策密集發布，強二線城市率先啟動。9月以來，南京、大連、蘭州、濟南、青島、鄭州等多個城市全面取消了限購政策。

9月7日，南京市在同類城市中率先全面放開限購；10月16日，杭州發布“杭六條”樓市新政，住房限購范圍縮小為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區；11月15日，廈門優化房地產政策，全市限購措施全面解除。

從今年下半年來看，成都則是最早同時放開限購、限價的強二線城市。9月26日，成都出臺了調整住房限購、限價等14條措施，解除144平方米以上大戶型的限購政策，同時還全面解除了新出讓土地的限價政策，這是首個強二線城市明確全面解除限價政策。成都調整住房限價措施主要體現為，新房由企業自主定價，二手房不再執行參考價。

李宇嘉認為，對熱點城市而言，限購政策保留的意義在于“房住不炒”，如果完全放開限購，就意味著人們可以隨便炒房，因此，強二線城市或者高能級城市還是要保留一些區域的限購，但未來的趨勢是，限購區域會越來越窄。而供求關系極容易緊張、跌落彈性大的城市可能會保留一些限購區域，“但目前來看，廈門也已全面放開限購?！?/p>

以杭州為例，錢江世紀城、奧體中心和未來科技城都是熱門板塊，此前還存在限購問題，但最新的“杭六條”放開了這些區域的限購，購房者不再受套數、戶口和社保等限制。

“杭州放開土地限價后，房企拿地成本會越來越高，開發商會形成競爭狀態。今年房地產行情比較差，對考慮買房的剛需購房者可能是一個好時候，放開限價后，明年預計一手房價格會漲?！焙浝眍A判認為。

最近，有強二線城市嘗試實際上放開新房降價“限價”。日前，有多位網友在蘇州當地12345陽光便民網站上反饋樓盤降價的情況，稱在蘇州代管縣級市常熟，一項目原本開盤售價為14000元/平方米的房子，近期約以初始價62折出售。對此，常熟市住建局答復稱，“商品房銷售價格實行‘一房一價’，成交價格由雙方協商確定，價格上下波動屬于市場正?，F象?！?/p>

這意味著在土地限價、新房限價取消之外，樓盤銷售價格降價“限價”取消也有了想象空間。

2023年行至尾聲，限購、限價政策之后，強二線城市房地產市場表現和預期如何？庫存主要集中在哪些區域？

整體來看，11月，二線城市樓市表現仍呈同環比“雙降”趨勢。根據中指研究院最新統計數據，11月，我國樓市整體同環比均呈下降趨勢，其中二線城市環比降幅顯著。

“從強二線城市的庫存結構看，整體外圍庫存比較大，大概需要5年以上才能消化完，過去樓市火熱時，各地都在開發新區，擴張城市邊界，伴隨著軌道交通建設、賣地賣房，現在城市外圍出現大量庫存，降價幅度大，消化難度也很大?！崩钣罴握f。

全面放松限購、限價只是將強二線城市房地產市場潛在的需求釋放出來。長遠來看，這些需求的落地還要看宏觀環境、未來預期和人口趨勢的變化。

“2024年限制性樓市調控政策調整的效果仍然有限，市場預期較弱時，人們對多套房的需求下降，對房價前景也不太看好，因此政策效果和空間都在明顯收窄。”李宇嘉說。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，強二線城市房產市場尚可，因為有新市民的買房需求，加上人口流入優勢，放開限購后對市場的短期影響非常迅速，短期會出現不少購房者。長期來看，放開限購也對房產市場有積極影響。