21世紀經濟報道記者肖夏
掛牌四個月后，順鑫農業的地產業務終于脫手了。
11月24日晚，順鑫農業（000860.SZ）公告，11月23日收到北京產權交易所出具的《動態報價結果通知書》，截至動態報價結束，北京順正資產管理有限責任公司（下稱順正資產）成為全資子公司北京順鑫佳宇房地產開發有限公司（下稱順鑫佳宇）100%股權的受讓方，成交價格約人民幣22.59億元。
21世紀經濟報道記者注意到，11月23日上午北京產權交易所競價一欄中順鑫佳宇的掛牌就已顯示成交，在股吧引起了投資者的熱烈討論，有投資者激動地表示“終于利空出盡！”。
不過交易所競價信息中并未顯示成交方，21世紀經濟報道記者以投資者身份咨詢順鑫農業時得知，收到交易所報價結果通知書后雙方還需要完成產權轉讓后才會公告。24日晚公告顯示，順鑫農業與順正資產于當天簽署了產權交易合同。正如此前預示的，最終其地產公司股權在多次降價“無人問津”后，由控股股東的關聯方出手兜底。
順鑫佳宇此前已連續虧損了七年，累計虧損超過27億元。如今連年拖累業績的資產終于出清，順鑫農業有機會真正聚焦牛欄山等白酒主業。不過從已有業績來看，白酒主業今年仍然面臨挑戰。
多年虧損的地產業務剝離
24日的公告提到，接手順鑫佳宇股權的順正資產是由北京順義區國資委100%控股，而北京順義區國資委100%持股的北京順鑫控股集團正是順鑫農業的實際控制人，持股超37.5%。
從公告來看，剝離地產業務對順鑫農業報表雖有影響，但好于預期。公告稱，經公司財務部門初步核算，截至《產權交易合同》簽署日，本次交易預計產生股權處置損益-2.89億元（不含交易產生的稅、費）。本次交易完成后，公司不再持有順鑫佳宇股權，順鑫佳宇不再納入公司合并報表范圍，因此年內順鑫佳宇出售給公司兩棟樓宇資產產生的收益，不再進行合并抵消，預計影響公司本年度報告期損益5.75億元。上述兩項合計影響公司本年度報告期損益2.86億元，實際影響金額以審計機構年度審計確認后的結果為準。
順鑫佳宇是順鑫農業的地產業務子公司，在北京、海南、山東、內蒙古多地有地產項目。順鑫農業2000年代初開始加碼地產業務，2006年對順鑫佳宇進行了增資。
但從2016年開始，順鑫佳宇因地產下行銷售不振、高額負債帶來的財務費用以及存貨減值等原因連續報出虧損，2022年虧損超過8.4億元，七年間累計虧損超過27.6億元，造成上市公司出現了上市25年來的首次虧損。
順鑫農業2017年、2021年曾兩度嘗試出售地產業務，均未能成功。2022年首度報虧后，終于在今年初拿出了剝離方案：先優化地產公司的資產負債表，再掛牌出售這塊業務。
順鑫農業先是在4月出資近20億元從順鑫佳宇買下了順鑫國際商務中心兩棟樓，后又在5月以順鑫佳宇所欠的49.74億元對順鑫佳宇進行增資，增資資金全部計入資本公積，以“債轉股”的方式修復了其資產負債表。
順鑫佳宇100%股權轉讓項目從7月中旬開始在北京產權交易所預披露，從8月18日開始正式掛牌轉讓，初始價格30.98億元。
在出讓之前，順鑫佳宇及其子企業開發的重點項目包括順鑫頤和天璟一期、二期、順鑫國際商務中心、順鑫寰宇中心、包頭順鑫望潮苑、文昌順鑫富海家園一期、二期、曲阜順鑫孔子國際商品交易城等，主要資產即為其所開發項目的存量樓盤及項目儲備土地。2022年底，順鑫佳宇還有土地儲備面積59.49萬平方米。
不過這些資產并沒有吸引到買家，轉讓價格三度下調，到11月最近一輪下調后出讓底價約22.59億元，達到價格下限。按照掛牌前的公告，經過多輪價格調整仍未能征集到意向受讓方，順鑫控股集團或其指定關聯方將以不低于22.5億元的價格參與此次摘牌。
白酒成絕對主力 今年仍面臨挑戰
地產業務剝離對順鑫農業是重大利好。
2022年，順鑫農業收入超過110億元，其中牛欄山等白酒品牌帶來的收入超過81億元，而順鑫佳宇營收僅有不到7億元，但卻帶來了8個多億的虧損。
今年上半年，順鑫農業收入62.1億元，其中白酒業務收入45.5億元，占比超過70%。剝離地產業務后，在順鑫農業收入中，白酒業務的占比有望進一步提升到75%以上甚至接近80%。
（牛欄山是順鑫農業最主要業務板塊，21世紀經濟報道記者攝于10月上海酒博會）
順鑫農業也在公告中表示，此次交易符合公司聚焦主業發展的戰略規劃，集中精力做強做大主營業務， 增強公司的可持續經營能力和盈利能力，提升公司價值，維護中小股東利益。
然而值得注意的是，去年營收下滑后，今年順鑫農業的白酒主業仍然面臨著下行壓力。半年報顯示，上半年順鑫農業的白酒收入同比下滑了約7.3%，其中中檔酒、低檔酒收入都同比出現了下滑。僅有50元及以上的高檔酒同比大漲近六成，不過高檔酒在收入中占比僅有12%左右。
與此同時其銷售費用還在大幅增長。上半年順鑫農業白酒業務促消費超過3億元，同比增長超過146%，銷售費用整體同比增長近40%。
今年線下場景恢復對牛欄山的銷售應該是利好。不過有研報指出，順鑫農業的白酒銷售仍與地產產業開工率緊密掛鉤。今年前10月，全國房屋新開工面積同比下降超過兩成。
牛欄山的幾大主力產品中，符合新國標的42.3度牛欄山陳釀（金標）上半年銷量同比增長96%，52度500毫升的牛欄山陳釀上半年銷量同比增長7%， 500毫升/265毫升的42度牛欄山陳釀以及36度的百年牛欄山上半年收入都同比出現了下滑。
三季報沒有分別列出各板塊收入，但88億元的總營收低于去年同期的91億元。華鑫證券研報認為，三季報業績不及預期，利潤端明顯承壓。
而合同負債這一指標已經是連續四年下滑。今年三季度末，順鑫農業的合同負債余額近14.6億元，比二季度末下降約25%，低于去年同期的近16.5億元，遠低于2021年、2022年同期的近28.3億元和34.9億元。
截至11月24日收盤，順鑫農業股價24.7元，市值183億元左右，年內股價已經跌去17%。在卸下地產包袱后，如何保持白酒主業的增長，將是順鑫農業接下來要長期面對的考題。
